“月息才3厘，100万一年只要3万利息！”——真等签字时，你会发现各种“小字”加起来，年化轻松飙到6%以上。房产抵押的坑，从来不在利率表，而在那些没人主动告诉你的隐藏费用。

　　1️⃣ 房屋评估费

　　银行只认指定评估公司，100㎡住宅收费800–3000元；商业用房最高可到1万元。

　　⚠️ 暗坑：中介联合评估公司溢价20%–30%，让你先“买单”。

　　2️⃣ 公证费

　　强制公证：借款合同+强制执行公证，按贷款额0.3%–1%收费，100万就是3000–10000元。

　　⚠️ 暗坑：部分中介把“自愿公证”包装成“必做公证”，多收一倍。

　　3️⃣ 保险费

　　多数银行要求“房屋财产险+人寿意外险”打包，一次性趸交，1‰–2‰×贷款额。

　　⚠️ 暗坑：暗换高保费渠道，返点全进中介口袋。

　　4️⃣ 抵押登记费

　　官方只收80–100元工本费，但“绿色通道”代办常被加价到300–800元。

　　⚠️ 暗坑：用“加急出他项”名义再收一次钱。

　　5️⃣ 赎楼费 / 过桥垫资费

　　按揭房要转抵押，需先结清原贷款。中介垫资日息0.06%–0.15%，7–15天起跳，100万垫10天就是6000–15000元。

　　⚠️ 暗坑：无限拖长垫资天数，利息滚雪球。

　　6️⃣ 服务费 / 渠道费

　　合同外“咨询费”“资料费”2%–5%常见，100万贷款一次性收2–5万。

　　⚠️ 暗坑：口头承诺“银行不收”，事后以个人名义开票，维权无门。

　　7️⃣ 提前还款违约金

　　银行表面“随时可还”，合同里却写着：12个月内提前还款收3%，第2年收2%，第3年收1%。

　　⚠️ 暗坑：中介只宣传“随借随还”，不提示阶梯违约金。

　　【真实案例】

　　2025年6月，上海浦东黄先生用住宅抵押贷300万：

　　• 利率3.2% → 年息9.6万

　　• 评估+公证+保险+登记：2.1万

　　• 赎楼垫资7天：1.26万

　　• 渠道“服务费”3%：9万

　　综合成本＝12.96万 ≈ 年化4.32%，比名义利率整整高1.1个百分点！

　　1️⃣ 签约前索要《费用清单》并盖章，任何未列明费用可拒付；

　　2️⃣ 自行跑评估、公证、抵押登记，全流程省掉20%–40%；

　　3️⃣ 转发本文给准备办抵押的朋友，组团直签银行可砍80%渠道费！

　　记住：真正的低息贷款，从看清每一张收费小票开始。别让“低利率”变成高成本的糖衣炮弹。